Si pagherà il 21% di imposta sugli affitti di negozi Categoria C/1) fino a 600 mq e con nuovi contratti di affitto.

Da tempo si chiedeva di estendere il regime agevolato della cedolare anche ai locali commerciali e ora la misura è stata ufficialmente approvata.

Ovviamente andrà di pari passo con l’approvazione della Manovra e della sua entrata in vigore dal 1° gennaio 2019.

Dal prossimo anno quindi anche sulle locazioni di negozi e locali commerciali si pagherà il 21% di imposta, ma a specifiche condizioni e con paletti ben definiti.

Vediamo ora come funzionerà, in base al testo della Legge di bilancio 2019, l’estensione del regime agevolato ai negozi.

Cedolare secca: come funziona

La “cedolare secca” si concretizza come ormai noto in un regime facoltativo, che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali.

Per i contratti con l’opzione della cedolare non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

Si può optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali.

In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare.

L’opzione per la cedolare secca, attualmente è rivolta alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o diritto reale di godimento (esempio usufrutto) che non locano nell’esercizio di attività di impresa o arti e professioni.

Con l’attuale normativa l’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze.

Il regime dell’imposta sostitutiva non può essere attualmente applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

L’opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.

Cedolare secca: quanto dura

L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga. Il locatore ha la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

Cedolare secca: applicazione dell’imposta ed effetti sul reddito

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone annuo, è inoltre, prevista un’aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del D.L. 551/1988)

Dal 2013 l’aliquota per questi contratti è pari al 15% (D.L. 102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017. Il D.L. 47/2014 ha disposto che la stessa aliquota sia applicabile anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi. Infine, con la legge di bilancio 2018 è stata prorogata di altri 2 anni (2018 e 2019) l’aliquota ridotta al 10% per i contratti a canone concordato.

Il reddito soggetto a cedolare:

  • è escluso dal reddito complessivo;
  • sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni;
  • il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali.

Cedolare secca su affitti commerciali, le novità: come funziona

Nella Legge di bilancio è dunque prevista una estensione della cedolare anche alle locazioni dei negozi. Si pagherà il 21% di imposta sugli affitti di negozi e locali commerciali fino a 600 mq e di categoria catastale c1.

Come specificato dal testo della Legge di bilancio, nel capitolo “Riduzione della pressione fiscale”:

“il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari di categoria C/1, di superficie fino a 600 mq, escluse le pertinenze, e relative pertinenze locate congiunte, può in alternativa al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assogettato al regime della cedolare secca, con aliquota del 21 %. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nel 2019, qualora al 15 ottobre 2018 risulti già in essere un contratto non scaduto tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla naturale scadenza”.

In breve, affinché si possa godere del regime agevolato di cedolare secca per un negozio si dovranno rispettare questi requisiti:

  • negozi (quindi immobili a uso commerciale) di categoria catastale C/1;
  • con una superficie fino a 600 mq, escluse le pertinenze;
  • nuovi contratti.

Ovviamente i vantaggi per i proprietari di immobili destinati a locali commerciali saranno evidenti.

Bisognerà comunque vedere come sarà impostato il funzionamento dell’opzione che tuttavia non dovrebbe differenziarsi molto da quello in vigore.

A trarne vantaggio non sarebbero soltanto i proprietari di immobili locati a fini commerciali, ma anche lo Stato in termini di risultati sul contrasto all’evasione fiscale.